Compradores de im\u00f3veis t\u00eam conseguido, na Justi\u00e7a, mudar o crit\u00e9rio da Prefeitura de S\u00e3o Paulo para calcular o Imposto de Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI). A busca pelo Judici\u00e1rio vem se tornando frequente desde a crise no mercado imobili\u00e1rio \u2013 que colocou em pr\u00e1tica uma antiga f\u00f3rmula de c\u00e1lculo do imposto, mais ben\u00e9fica para a arrecada\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Enquanto outras cidades do pa\u00eds usam como base o valor venal do im\u00f3vel (o mesmo que serve ao IPTU) ou o da transa\u00e7\u00e3o de compra e venda, na capital paulista existe um m\u00e9todo pr\u00f3prio.<\/p>\n
O munic\u00edpio prev\u00ea duas formas ao c\u00e1lculo do ITBI: uma porcentagem do valor da negocia\u00e7\u00e3o \u2013 assim como em outras cidades \u2013 ou o chamado valor venal de refer\u00eancia. Esse \u00edndice, o VVR, \u00e9 determinado pela prefeitura com base em pesquisa de mercado e sem data pr\u00e9-definida para a atualiza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Vale o que estiver mais alto no momento em que o neg\u00f3cio for fechado. E como os pre\u00e7os dos im\u00f3veis est\u00e3o reduzidos \u2013 em fun\u00e7\u00e3o, principalmente, da baixa demanda \u2013 o valor venal de refer\u00eancia tem se destacado.<\/p>\n
Em um dos casos levados para o Judici\u00e1rio, que trata da compra de im\u00f3vel no bairro Butant\u00e3, o valor da transa\u00e7\u00e3o foi de R$ 1,2 milh\u00e3o, enquanto que o VVR estava fixado em R$ 2,1 milh\u00f5es. E essa diferen\u00e7a fez quase que dobrar o que deveria ser recolhido como imposto.<\/p>\n
Tem de ser destinado ao ITBI 3% do total. Nesse caso, se levado em considera\u00e7\u00e3o o valor da compra, deveriam ser pagos R$ 36 mil como imposto. Mas como a base utilizada foi a do VVR, a quantia acabou ultrapassando os R$ 65 mil.<\/p>\n
Situa\u00e7\u00e3o semelhante envolveu a compra de im\u00f3vel na regi\u00e3o dos Jardins. O valor da transa\u00e7\u00e3o foi de R$ 2,6 milh\u00f5es e o VVR estava fixado em R$ 4 milh\u00f5es. O imposto que pelo c\u00e1lculo tradicional seria de R$ 79,5 mil, passou para R$ 120 mil.<\/p>\n
A advogada Mar\u00edlia de Prince Rasi Faustino, do escrit\u00f3rio Zilveti Advogados, ingressou recentemente com quatro a\u00e7\u00f5es desse tipo na Justi\u00e7a e obteve decis\u00e3o favor\u00e1vel em todas elas. “O primeiro cliente que atendemos fez todas as cota\u00e7\u00f5es no come\u00e7o da negocia\u00e7\u00e3o. Tr\u00eas meses depois, quando ele foi fechar a compra, percebeu que o valor do imposto havia dobrado. Ningu\u00e9m sabe ao certo como e nem quando essas atualiza\u00e7\u00f5es s\u00e3o feitas pela prefeitura”, diz.<\/p>\n
Os ju\u00edzes v\u00eam entendendo que n\u00e3o h\u00e1 base legal para o chamado VVR. “Afronta ao disposto nos artigos 150 da Constitui\u00e7\u00e3o Federal e 97 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional”, conforme as decis\u00f5es. Para os magistrados, o ITBI deveria ser composto pelo valor da negocia\u00e7\u00e3o ou pelo valor venal, que consta na planta de valores gen\u00e9ricos do munic\u00edpio e serve de refer\u00eancia ao IPTU.<\/p>\n
A discuss\u00e3o sobre o VVR gerou muito burburinho na \u00e9poca em que foi institu\u00eddo \u2013 em 2005, por meio do Decreto Municipal n\u00ba 46.228. “\u00c9 algo que s\u00f3 existe em S\u00e3o Paulo”, destaca a advogada Vanessa Campos de Almeida, do escrit\u00f3rio Viseu Advogados. Ela afirma que ao comprador do im\u00f3vel n\u00e3o h\u00e1 sequer a chance de escolher uma ou outra op\u00e7\u00e3o de base de c\u00e1lculo. A guia de recolhimento do imposto \u00e9 acessada pelo site da prefeitura e o sistema \u00e9 quem gera o valor a ser pago.<\/p>\n
O \u00d3rg\u00e3o Especial do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo (TJ-SP) j\u00e1 se manifestou sobre o VVR ao julgar um Incidente de Inconstitucionalidade. Os desembargadores decidiram, na \u00e9poca, que o valor venal de refer\u00eancia deveria servir ao munic\u00edpio “apenas como par\u00e2metro de verifica\u00e7\u00e3o da compatibilidade do pre\u00e7o declarado de venda, n\u00e3o podendo se prestar para pr\u00e9via fixa\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo do ITBI”.<\/p>\n
Apesar da decis\u00e3o, a prefeitura nunca retirou o VVR do c\u00e1lculo do imposto, cuja arrecada\u00e7\u00e3o foi de R$ 1,75 bilh\u00e3o em 2016. “E esses valores s\u00e3o fixados sem que exista crit\u00e9rio objetivo. Pelo decreto, por exemplo, a prefeitura deveria basear o valor do metro quadrado em relat\u00f3rios enviados pelas imobili\u00e1rias. Mas n\u00e3o h\u00e1 publicidade disso”, aponta Marcus Vinicius Kikunaga, da Comiss\u00e3o de Estudos de Direito Imobili\u00e1rio do Instituto dos Advogados de S\u00e3o Paulo (Iasp).<\/p>\n
Subsecret\u00e1rio da Receita Municipal, Pedro Ivo G\u00e2ndra diz que a atualiza\u00e7\u00e3o do VVR \u00e9 feita a partir de consultas de amostras do mercado (como o \u00edndice Fipezap, uma parceria entre a Funda\u00e7\u00e3o Instituto de Pesquisas Econ\u00f4micas (Fipe) e o site de im\u00f3veis Zap) e que ocorre conforme as oscila\u00e7\u00f5es do mercado. “Pode ser semestralmente, anualmente. Depende de como o mercado est\u00e1 se comportando.”<\/p>\n
Segundo G\u00e2ndra, mais de 70% das transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias t\u00eam valores mais altos do que o VVR. Para os casos de distor\u00e7\u00f5es, diz, h\u00e1 uma divis\u00e3o interna na secretaria para avalia\u00e7\u00f5es especiais, onde o contribuinte pode apresentar a sua demanda e ter o valor do imposto reduzido (se for o caso, ap\u00f3s a an\u00e1lise).<\/p>\n
“Todo o trabalho \u00e9 feito de forma a evitar que se extrapole o valor de mercado. Mas, como em qualquer m\u00e9todo estat\u00edstico, podem haver algumas distor\u00e7\u00f5es. Estamos falando de uma cidade como S\u00e3o Paulo, onde existem 3,3 milh\u00f5es de im\u00f3veis”, pondera o subsecret\u00e1rio da Receita Municipal.<\/p>\n
Pedro Ivo G\u00e2ndra acrescenta que est\u00e1 sendo implementada pela prefeitura a “declara\u00e7\u00e3o de transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias”. A partir de agosto, as imobili\u00e1rias de S\u00e3o Paulo ter\u00e3o que informar mensalmente sobre todas as transa\u00e7\u00f5es, de venda e alugueis, feitas em S\u00e3o Paulo. Essa declara\u00e7\u00e3o foi institu\u00edda pelo decreto de 2005 \u2013 o mesmo que criou o VVR \u2013 e est\u00e1 sendo agora institu\u00eddo por meio de portaria.<\/p>\n
Segundo G\u00e2ndra, as informa\u00e7\u00f5es ser\u00e3o usadas para compor a base de amostras do VVR e tamb\u00e9m de subs\u00eddio \u00e0s an\u00e1lises dos pedidos de contribuintes para a redu\u00e7\u00e3o do imposto.<\/p>\n
Joice Bacelo – De S\u00e3o Paulo<\/p>\n