A Lei 13.786, de 28 de dezembro de 2018, introduz importantes altera\u00e7\u00f5es na Lei 4.591\/1964. Em s\u00edntese, exige que as condi\u00e7\u00f5es essenciais do contrato sejam apresentadas em um quadro resumo, confere ao adquirente direito ao arrependimento por sete dias, contados da data em que assinar o contrato no estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, trata da repara\u00e7\u00e3o das perdas e danos por quebra da promessa e da restitui\u00e7\u00e3o de quantias ao adquirente, nas a\u00e7\u00f5es judiciais de resolu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Merecem destaque as disposi\u00e7\u00f5es que tratam da tarifa\u00e7\u00e3o das perdas e danos decorrentes de inadimplemento, tanto do adquirente quanto do incorporador, e sujeitam a restitui\u00e7\u00e3o de quantias ao adquirente \u00e0 conclus\u00e3o da obra.<\/p>\n
A lei prev\u00ea que em caso de distrato ou resolu\u00e7\u00e3o por inadimplemento da obriga\u00e7\u00e3o do adquirente, o incorporador deve restituir parcialmente as quantias recebidas, deduzidas as perdas e danos decorrentes da quebra do contrato, limitadas a 25% das quantias pagas, devendo a restitui\u00e7\u00e3o ser feita em 180 dias da data do distrato ou da resolu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Nas incorpora\u00e7\u00f5es submetidas ao regime do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o as perdas e danos s\u00e3o limitadas a 50% das quantias pagas e a restitui\u00e7\u00e3o deve ser feita at\u00e9 30 dias ap\u00f3s o habite-se. Em ambos os casos ser\u00e3o deduzidos tamb\u00e9m o valor da comiss\u00e3o de corretagem, se convencionado, e as despesas correspondentes \u00e0 frui\u00e7\u00e3o, se o im\u00f3vel j\u00e1 tiver sido disponibilizado ao adquirente.<\/p>\n
O valor dessas penalidades n\u00e3o pode exceder o montante pago pelo adquirente, exceto quanto \u00e0s quantias devidas pela frui\u00e7\u00e3o, e pode ser compensado com a quantia a ser restitu\u00edda ao adquirente. A restitui\u00e7\u00e3o ser\u00e1 antecipada para 30 dias ap\u00f3s a revenda do im\u00f3vel, caso esta ocorra antes dos prazos de 30 ou 180 dias acima referidos. (art. 67-A).<\/p>\n
O incorporador tamb\u00e9m se sujeita a multa pela n\u00e3o conclus\u00e3o da obra no prazo contratado, admitida prorroga\u00e7\u00e3o at\u00e9 180 dias. Se o adquirente optar pela conserva\u00e7\u00e3o do contrato ap\u00f3s expirado o prazo de prorroga\u00e7\u00e3o, far\u00e1 jus \u00e0 multa morat\u00f3ria de 1% por m\u00eas excedente, calculada sobre as quantias pagas; se optar pela resolu\u00e7\u00e3o do contrato, far\u00e1 jus \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o integral das quantias pagas, atualizadas e acrescidas da multa estabelecida no contrato, em at\u00e9 60 dias da resolu\u00e7\u00e3o (art. 43-A).<\/p>\n
A lei n\u00e3o chega a inovar, pois, em certa medida, reproduz a jurisprud\u00eancia j\u00e1 consolidada, que limita em 25% a penalidade pelo desfazimento da promessa, imp\u00f5e o pagamento de taxa pela frui\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, admite a transfer\u00eancia da corretagem ao adquirente e reconhece a validade da cl\u00e1usula de toler\u00e2ncia de 180 dias para conclus\u00e3o da obra.<\/p>\n
O que h\u00e1 de novo em rela\u00e7\u00e3o aos efeitos do desfazimento da promessa \u00e9 o diferimento da restitui\u00e7\u00e3o ao adquirente para 30 dias ap\u00f3s o habite-se, nas resolu\u00e7\u00f5es judiciais de promessas integrantes de incorpora\u00e7\u00f5es sob regime de afeta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Essa norma fundamenta-se em que, no contexto da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, as promessas de venda operam interligadas por um nexo funcional, n\u00e3o s\u00f3 como neg\u00f3cio jur\u00eddico de transmiss\u00e3o de propriedade, mas, tamb\u00e9m, como instrumentos de capta\u00e7\u00e3o de recursos destinados prioritariamente \u00e0 execu\u00e7\u00e3o da obra.<\/p>\n
Na medida em que a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria se estrutura como uma unidade econ\u00f4mica aut\u00f4noma, cujo \u00eaxito depende da gera\u00e7\u00e3o de recursos mediante venda do seu pr\u00f3prio ativo e da preserva\u00e7\u00e3o desses recursos, \u00e9 claro que a interrup\u00e7\u00e3o do pagamento pelo adquirente e a drenagem de recursos do or\u00e7amento da obra para restitui\u00e7\u00e3o das quantias pagas repercute em todo o conjunto dos demais contratos, podendo frustrar a realiza\u00e7\u00e3o da obra, que constitui o interesse comum da coletividade dos contratantes.<\/p>\n
\u00c9 em raz\u00e3o dessa peculiar conforma\u00e7\u00e3o que o direito positivo submete a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria a um regime de vincula\u00e7\u00e3o de receitas, n\u00e3o s\u00f3 pela afeta\u00e7\u00e3o de que tratam os arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591\/1964, mas tamb\u00e9m pela impenhorabilidade dos cr\u00e9ditos “vinculados \u00e0 execu\u00e7\u00e3o da obra”, institu\u00edda pelo novo CPC, art. 833, XII, e, ainda, pelo crit\u00e9rio de acerto de contas estabelecido pelo art. 63 da Lei 4.591\/1964, pelo qual primeiro se recomp\u00f5e o fluxo financeiro da obra e depois se entrega ao adquirente o saldo, se houver.<\/p>\n
A Lei 13.786 passa a integrar esse sistema de prote\u00e7\u00e3o patrimonial, pois, ao diferir o cumprimento de senten\u00e7a nas a\u00e7\u00f5es de resolu\u00e7\u00e3o de promessa para momento posterior ao habite-se, confere efetividade ao regime de preserva\u00e7\u00e3o de receitas destinado a assegurar a execu\u00e7\u00e3o da obra.<\/p>\n
Essas e outras normas da nova lei podem contribuir para a retomada da atividade da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria com certo grau de seguran\u00e7a jur\u00eddica, mas, n\u00e3o obstante, anotam-se alguns pontos controvertidos, como \u00e9 o caso da aplica\u00e7\u00e3o restritiva do diferimento da restitui\u00e7\u00e3o \u00e0s incorpora\u00e7\u00f5es afetadas, o que constitui lament\u00e1vel equ\u00edvoco, pois todas as incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias sujeitam-se ao regime de vincula\u00e7\u00e3o de receitas e, portanto, s\u00e3o merecedoras de igual tutela quanto ao diferimento da restitui\u00e7\u00e3o.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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