A Lei 13.786, de 28 de dezembro de 2018, introduz importantes alterações na Lei 4.591/1964. Em síntese, exige que as condições essenciais do contrato sejam apresentadas em um quadro resumo, confere ao adquirente direito ao arrependimento por sete dias, contados da data em que assinar o contrato no estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, trata da reparação das perdas e danos por quebra da promessa e da restituição de quantias ao adquirente, nas ações judiciais de resolução.
Merecem destaque as disposições que tratam da tarifação das perdas e danos decorrentes de inadimplemento, tanto do adquirente quanto do incorporador, e sujeitam a restituição de quantias ao adquirente à conclusão da obra.
A lei prevê que em caso de distrato ou resolução por inadimplemento da obrigação do adquirente, o incorporador deve restituir parcialmente as quantias recebidas, deduzidas as perdas e danos decorrentes da quebra do contrato, limitadas a 25% das quantias pagas, devendo a restituição ser feita em 180 dias da data do distrato ou da resolução.
Nas incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação as perdas e danos são limitadas a 50% das quantias pagas e a restituição deve ser feita até 30 dias após o habite-se. Em ambos os casos serão deduzidos também o valor da comissão de corretagem, se convencionado, e as despesas correspondentes à fruição, se o imóvel já tiver sido disponibilizado ao adquirente.
O valor dessas penalidades não pode exceder o montante pago pelo adquirente, exceto quanto às quantias devidas pela fruição, e pode ser compensado com a quantia a ser restituída ao adquirente. A restituição será antecipada para 30 dias após a revenda do imóvel, caso esta ocorra antes dos prazos de 30 ou 180 dias acima referidos. (art. 67-A).
O incorporador também se sujeita a multa pela não conclusão da obra no prazo contratado, admitida prorrogação até 180 dias. Se o adquirente optar pela conservação do contrato após expirado o prazo de prorrogação, fará jus à multa moratória de 1% por mês excedente, calculada sobre as quantias pagas; se optar pela resolução do contrato, fará jus à restituição integral das quantias pagas, atualizadas e acrescidas da multa estabelecida no contrato, em até 60 dias da resolução (art. 43-A).
A lei não chega a inovar, pois, em certa medida, reproduz a jurisprudência já consolidada, que limita em 25% a penalidade pelo desfazimento da promessa, impõe o pagamento de taxa pela fruição do imóvel, admite a transferência da corretagem ao adquirente e reconhece a validade da cláusula de tolerância de 180 dias para conclusão da obra.
O que há de novo em relação aos efeitos do desfazimento da promessa é o diferimento da restituição ao adquirente para 30 dias após o habite-se, nas resoluções judiciais de promessas integrantes de incorporações sob regime de afetação.
Essa norma fundamenta-se em que, no contexto da incorporação imobiliária, as promessas de venda operam interligadas por um nexo funcional, não só como negócio jurídico de transmissão de propriedade, mas, também, como instrumentos de captação de recursos destinados prioritariamente à execução da obra.
Na medida em que a incorporação imobiliária se estrutura como uma unidade econômica autônoma, cujo êxito depende da geração de recursos mediante venda do seu próprio ativo e da preservação desses recursos, é claro que a interrupção do pagamento pelo adquirente e a drenagem de recursos do orçamento da obra para restituição das quantias pagas repercute em todo o conjunto dos demais contratos, podendo frustrar a realização da obra, que constitui o interesse comum da coletividade dos contratantes.
É em razão dessa peculiar conformação que o direito positivo submete a incorporação imobiliária a um regime de vinculação de receitas, não só pela afetação de que tratam os arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/1964, mas também pela impenhorabilidade dos créditos “vinculados à execução da obra”, instituída pelo novo CPC, art. 833, XII, e, ainda, pelo critério de acerto de contas estabelecido pelo art. 63 da Lei 4.591/1964, pelo qual primeiro se recompõe o fluxo financeiro da obra e depois se entrega ao adquirente o saldo, se houver.
A Lei 13.786 passa a integrar esse sistema de proteção patrimonial, pois, ao diferir o cumprimento de sentença nas ações de resolução de promessa para momento posterior ao habite-se, confere efetividade ao regime de preservação de receitas destinado a assegurar a execução da obra.
Essas e outras normas da nova lei podem contribuir para a retomada da atividade da incorporação imobiliária com certo grau de segurança jurídica, mas, não obstante, anotam-se alguns pontos controvertidos, como é o caso da aplicação restritiva do diferimento da restituição às incorporações afetadas, o que constitui lamentável equívoco, pois todas as incorporações imobiliárias sujeitam-se ao regime de vinculação de receitas e, portanto, são merecedoras de igual tutela quanto ao diferimento da restituição.